Affitto con riscatto e Rent to Buy: cos’è e come funziona

E’ sempre più in salita la strada per chi oggi vuol acquistare casa. I mutui concessi alle famiglie italiane per comprare un’abitazione si sono quasi dimezzati da un anno all’altro. Per questo motivo l’unico spiraglio di luce che s’intravede proviene dalle nuove formule per l’acquisto alternativo, il cosiddetto “affitto con riscatto”. L’affitto a riscatto è un termine del tutto generico che comprende il Rent to Buy o Help to Buy e alcune formule come il contratto di locazione con patto di futura vendita, la promessa di acquisto con facoltà di recesso ed altre ancora.

Si tratta di formule di contratto che permettono genericamente, attraverso la sottoscrizione di un programma di preparazione all’acquisto, il vantaggio di poter comprare un immobile senza dover subito versare al venditore l’intero prezzo, obbligandosi a pagare un canone di locazione maggiorato in conto acquisto. L’affitto a riscatto permette inoltre di detrarre dal prezzo di acquisto in tutto o in parte quanto pagato per la locazione, e conseguire vantaggi reciproci per i venditori e i compratori/conduttori.

Ultima in ordine cronologico e che ad oggi risulta tra le più diffuse è quella del Rent to Buy. Questa formula trae le sue origini da una formula di acquisto anglo-sassone, finalizzata a far rientrare il compratore in un determinato tempo nei parametri richiesti dalle banche per effettuare l’acquisto con mutuo, nella previsione che le condizioni di accesso al mutuo e i tassi di interesse tra alcuni anni siano migliori di quelle attuali. Il vantaggio sta nel rimandare l’acquisto, senza perdere i soldi dell’affitto, potendo in seguito chiedere un prestito più vantaggioso e di importo minore avendo già pagato una parte della casa mensilmente.

Il Rent to Buy consente anche di creare una sorta di storico creditizio per l’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato per 3 anni, questo è il periodo previsto per i contratti a riscatto, un importo mensile, rendendolo così un cliente collaudato, un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti. Questa tipologia di contratto può quindi offrire vantaggi, sia per i venditori che per i compratori.

In un momento così difficile per il mercato immobiliare l’affitto a riscatto permette la concessione in locazione dell’immobile ad un prezzo maggiorato rispetto al canone previsto per contratto di locazione. L’acquirente a sua volta potrà detrarre gli affitti versati nei tre anni sulla somma finale da versare per la compravendita dell’abitazione, ossia come un vero e proprio acconto sul prezzo finale di vendita del bene immobile oggetto dell’operazione negoziale. Il proprietario si impegna così a vendere l’immobile ad un prezzo fissato e ad incassare i canoni di locazione come acconto sul prezzo. In questo modo il venditore avrà subito un canone mensile più alto rispetto l’affitto tradizionale, mentre l’acquirente avrà la possibilità di utilizzare subito l’immobile, apportando addizioni e migliorie che ritiene opportune e di terminare l’acquisto tra qualche anno al prezzo attuale con la sola indicizzazione. È conveniente per chi, pur avendo una buona entrata, non può accedere a un finanziamento bancario perché non dispone di sufficienti garanzie o non dispone della cifra per pagare un forte acconto.

L’operazione non è esente però da alcuni svantaggi per quanto riguarda i costi e le spese, trattandosi di due fasi. E’ previsto quindi un primo contratto di affitto, con un canone superiore fino anche al 50% al prezzo di mercato, e un contratto di opzione o preliminare di vendita, con il quale l'inquilino potrà (o dovrà) comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza e dopo un certo numero di anni. Tuttavia, non essendovi un'unica formula, le ipotesi concrete possono poi essere le più diverse, a seconda dei casi particolari, o delle necessità delle parti.

Ci si augura che con queste nuove tipologie di contratto il mercato immobiliare possa finalmente avere un segnale di ripresa, permettendo a chi vuole di costruire un futuro partendo proprio dall’acquisto della casa.